Nella Risoluzione n. 101 del 20 dicembre 2013, l’Agenzia delle Entrate ha fornito alcuni chiarimenti in merito alle modalità di determinazione delle risultanze medie, in presenza di immobili rivalutati (ai sensi del Decreto Legge n. 185 del 2008), nell’ambito dell’applicazione della disciplina delle società non operative ed in merito all’applicazione dell’aliquota del 4 % per i medesimi immobili.
L’Agenzia delle Entrate ha evidenziato che la determinazione delle risultanze medie dell’esercizio e dei due esercizi precedenti deve avvenire distinguendo tra il “valore non rivalutato”, da applicarsi fino al 2012, ed il “valore fiscalmente rilevante”, da applicarsi a decorrere dal 2013.
Il “valore non rivalutato” (da applicarsi fino al 2012) è il valore fiscale degli immobili, senza considerare gli effetti della rivalutazione alla quale sono sottoposti. Le disposizioni relative alla rivalutazione degli immobili, introdotte dal Decreto Legge del 2008, infatti, prevedono che i maggiori valori degli immobili rivalutati siano riconosciuti, dal punto di vista fiscale, soltanto a partire dal quinto anno successivo a quello con riferimento al quale la rivalutazione è stata eseguita.
Il “valore fiscalmente rilevante” è quello rilevante nei singoli periodi d’imposta presi in considerazione per la determinazione del valore medio degli immobili, ai fini del calcolo del cosiddetto test di operatività. Il maggiore valore dell’immobile assumerà rilevanza soltanto dal momento nel quale ha effetto fiscalmente la rivalutazione (dopo cinque anni).
Ai fini del calcolo delle risultanze medie degli immobili rivalutati, nell’ambito del triennio rilevante per la disciplina delle società operative, devono essere presi in considerazione i valori fiscalmente rilevanti nei singoli periodi d’imposta compresi nel triennio.
E’ stato, quindi, affermato che, in relazione all’applicazione della disciplina delle società non operative per il 2013, dovranno essere presi in considerazione il maggior valore dell’immobile, divenuto rilevante a seguito della rivalutazione, per il 2013 (il valore rivalutato coincide, infatti, con il valore fiscalmente rilevante per quell’esercizio) ed il valore non rivalutato del medesimo immobile per il 2012 ed il 2011 (periodo nel quale la rivalutazione non ha avuto ancora effetti fiscali).
Allo stesso modo, per il 2014, dovranno essere presi in considerazione il valore rivalutato per il 2014 e per il 2013 ed il valore non rivalutato per il 2012.
Con riguardo all’aliquota del 4 %, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che deve essere riferita esclusivamente agli immobili a destinazione abitativa acquisiti o rivalutati nell’esercizio e nei due esercizi precedenti.
a cura dell’Avv. Raffaella De Vico.