Il contratto preliminare (o compromesso)

Il contratto preliminare (anche detto, impropriamente, compromesso) è l’accordo con il quale le parti si obbligano reciprocamente alla stipula di un successivo contratto definitivo. Il preliminare contiene già in sè gli elementi essenziali del successivo contratto definitivo. Con il contratto preliminare, in sostanza, non si trasferisce la titolarità di un bene, ma ci si obbliga a tale trasferimento in un secondo momento (ad es. perché si volgiono verificare la persistenza dell’interesse alla transazione, la sussistenza di determinati vizi, o perché ci si vuole riservare la possibilità di apportare modifiche).
Ove una delle due parti si rifiuti di stipulare il successivo contratto definitivo, l’altra parte potrà ottenere una sentenza (costitutiva) che produca gli stessi effetti del contratto preliminare.
La legge prevede che il preliminare debba avere la stessa forma prescritta per il contratto di vendita definitivo (art. 1351 c.c.), pertanto se si vuole vendere un immobile, il relativo compromesso dovrà essere redatto in forma scritta, a pena di nullità.
La legge 28.2.1997, n. 30, ha introdotto nell’ordinamento italiano l’istituto della trascrizione presso la Conservatoria dei registri immobiliari del contratto preliminare che ha ad oggetto:
1) la promessa di trasferimento della proprietà di beni immobili;
2) la costituzione, il trasferimento, la modificazione di diritti reali immobiliari;
3) la costituzione di comunione su beni immobili;
4) la costituzione o modifica di servitù prediali, uso, abitazione.
Ciò a condizione che il preliminare risulti da atto pubblico o da scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente. La trascrizione è resa possibile anche per gli atti soggetti a condizione e per quelli relativi ad edifici da costruire o in corso di costruzione.
Gli effetti cessano, e si considerano come mai prodotti, se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo, e in ogni caso entro tre anni, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo. La trascrizione è cancellabile nel caso di comune accordo delle parti o se stabilito giudizialmente con sentenza passata in giudicato.