Come si dividono le spese tra conduttore e locatore?

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Come si dividono le spese tra conduttore e locatore?


L’art. 1576 c.c. prevede, come criterio generale, che il locatore (proprietario) deve eseguire tutte le riparazioni necessarie, ad eccezione di quelle di piccola manutenzione, che sono invece a carico del conduttore (inquilino). Tutte le spese ordinarie sono quindi a carico dell’inquilino, mentre il proprietario è tenuto solo ad intervenire in caso di manutenzione straordinaria.
La L. 392/78 (Disciplina delle locazioni di immobili urbani) prevede più specificamente che sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonchè alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90%, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.
Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate.
Quando si eseguano sull’immobile importanti ed improrogabili opere necessarie per conservare ad esso la sua destinazione o per evitare maggiori danni che ne compromettano l’efficienza in relazione all’uso a cui è adibito, o comunque opere di straordinaria manutenzione di rilevante entità, il locatore può chiedere al conduttore che il canone venga integrato con un aumento non superiore all’interesse legale sul capitale impiegato nelle opere e nei lavori effettuati, dedotte le indennità e i contributi di ogni natura che il locatore abbia percepito o che successivamente venga a percepire per le opere eseguite.
La tabella che segue specifica nel dettaglio la ripartizione tra locatore e conduttore di alcune delle spese più comuni.
 
TABELLA RIPARTIZONE ONERI ACCESSORI
AMMINISTRAZIONE
Tassa occupazione suolo pubblico per passo carrabile
CONDUTTORE
Tassa occupazione suolo pubblico per lavori condominiali
LOCATORE
ASCENSORE
Manutenzione ordinaria e piccole riparazioni
CONDUTTORE
Installazione e manutenzione straordinaria degli impianti
LOCATORE
Adeguamento alle nuove disposizioni di legge
LOCATORE
Consumi energia elettrica per forza motrice e illuminazione
CONDUTTORE
Ispezioni e collaudi
CONDUTTORE
AUTOCLAVE
Installazione e sostituzione integrale dell’impianto o di componenti primari (pompa, serbatoio, elemento rotante, avvolgimento elettrico ecc.)
LOCATORE
Manutenzione ordinaria
CONDUTTORE
Imposte e tasse di impianto
LOCATORE
Forza motrice
CONDUTTORE
Ricarico pressione del serbatoio
CONDUTTORE
Ispezioni, collaudi e lettura contatori
CONDUTTORE
IMPIANTI DI ILLUMINAZIONE, DI VIDEOCITOFONO E SPECIALI
Installazione e sostituzione dell’impianto comune di illuminazione
LOCATORE
Manutenzione ordinaria dell’impianto comune di illuminazione
CONDUTTORE
Installazione e sostituzione degli impianti di suoneria e allarme
LOCATORE
Manutenzione ordinaria degli impianti di suoneria e allarme
CONDUTTORE
Installazione e sostituzione dei citofoni e videocitofoni
LOCATORE
Manutenzione ordinaria dei citofoni e videocitofoni
CONDUTTORE
Installazione e sostituzione di impianti speciali di allarme, sicurezza e simili
LOCATORE
Manutenzione ordinaria di impianti speciali di allarme, sicurezza e simili
CONDUTTORE
IMPIANTI DI RISCALDAMENTO, CONDIZIONAMENTO, PRODUZIONE ACQUA CALDA, ADDOLCIMENTO ACQUA
Installazione e sostituzione degli impianti
LOCATORE
Adeguamento degli impianti a leggi e regolamenti
LOCATORE
Manutenzione ordinaria degli impianti, compreso il rivestimento refrattario
CONDUTTORE
Pulizia annuale degli impianti e dei filtri e messa a riposo stagionale
CONDUTTORE
Lettura dei contatori
CONDUTTORE
Acquisto combustibile, consumi di forza motrice, energia elettrica e acqua
CONDUTTORE
IMPIANTI SPORTIVI
Installazione e manutenzione straordinaria
LOCATORE
Addetti (bagnini, pulitori, manutentori ordinari ecc.)
CONDUTTORE
Consumo di acqua per pulizia e depurazione; acquisto di materiale per la manutenzione ordinaria (es.: terra rossa)
CONDUTTORE
IMPIANTO ANTINCENDIO
Installazione e sostituzione dell’impianto
LOCATORE
Acquisti degli estintori
LOCATORE
Manutenzione ordinaria
CONDUTTORE
Ricarica degli estintori, ispezioni e collaudi
CONDUTTORE
IMPIANTO TELEVISIVO
Installazione, sostituzione o potenziamento dell’impianto televisivo centralizzato
LOCATORE
Manutenzione ordinaria dell’impianto televisivo centralizzato
CONDUTTORE
PARTI COMUNI
Sostituzione di grondaie, sifoni e colonne di scarico
LOCATORE
Manutenzione ordinaria grondaie, sifoni e colonne di scarico
CONDUTTORE
Manutenzione straordinaria di tetti e lastrici solari
LOCATORE
Manutenzione ordinaria dei tetti e dei lastrici solari
CONDUTTORE
Manutenzione straordinaria della rete di fognatura
LOCATORE
Manutenzione ordinaria della rete di fognatura, compresa la disotturazione dei condotti e pozzetti
CONDUTTORE
Sostituzione di marmi, corrimano, ringhiere
LOCATORE
Manutenzione ordinaria di pareti, corrimano, ringhiere di scale e locali comuni
CONDUTTORE
Consumo di acqua ed energia elettrica per le parti comuni
CONDUTTORE
Installazione e sostituzione di serrature
LOCATORE
Manutenzione delle aree verdi, compresa la riparazione degli attrezzi utilizzati
CONDUTTORE
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