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23 Settembre 2022
4 Minuti di lettura

Usufrutto a tempo determinato: la decadenza dai benefici prima casa è parziale.

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Nuovi chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate sulle agevolazioni “prima casa” e sulla decadenza da tali agevolazioni in caso di atti compiuti dall’acquirente dell’immobile prima del decorso dei cinque anni dalla data di acquisto.

A presentare istanza di interpello è un cittadino italiano residente all’estero che nel 2021 ha acquistato nel nostro Paese un immobile ad uso abitativo fruendo delle agevolazioni “prima casa”. L’intenzione dell’istante è quella di costituire sull’immobile un diritto di usufrutto a tempo determinato in favore della moglie.

L’istante ha evidenziato che la costituzione del diritto di usufrutto vitalizio su un immobile per il quale il disponente ha beneficiato delle agevolazioni “prima casa”, prima del decorso del quinquennio, rappresenta una delle cause di decadenza dalle agevolazioni stesse. Ma l’usufrutto a tempo determinato produce gli stessi effetti dell’usufrutto vitalizio? E, se la risposta è affermativa, la base imponibile sulla quale applicare le imposte ipotecaria, catastale e di registro dovute è costituita dall’intero valore del bene immobile oppure deve essere rapportata al valore del diritto di usufrutto costituito a tempo determinato?

L’Agenzia delle Entrate, nella Risposta n. 441 del 30 agosto 2022, ha precisato che la vendita di una quota o di una porzione dell’abitazione prima dei cinque anni determina la decadenza per la quota o la porzione di immobile ceduta.

L’Agenzia delle Entrate ha, altresì, richiamato i chiarimenti forniti in precedenza secondo i quali la cessione del diritto di nuda proprietà, entro i cinque anni dalla data di acquisto dell’immobile, comporta la decadenza dai benefici “prima casa”. La perdita dei benefici riguarderà la parte del prezzo corrispondente al diritto parziario ceduto.

Allo stesso modo, si incorrerà nella decadenza parziale dalle agevolazioni fruite in occasione dell’acquisto della piena proprietà dell’abitazione nel caso di costituzione di diritti reali, come il diritto di usufrutto, di uso o di abitazione, in quanto trattasi di cessione parziale del diritto di proprietà.

In particolare, nel caso specifico, la costituzione del diritto di usufrutto comporta una compressione del diritto di piena proprietà acquisito dall’istante con le agevolazioni “prima casa”.

Si tratta di una conclusione applicabile anche nel caso in cui, prima che siano trascorsi cinque anni dall’acquisto dell’immobile agevolato, venga costituito in favore di una terza persona un diritto di usufrutto a tempo determinato. La decadenza dalle agevolazioni opererà proporzionalmente al valore del diritto parziario ceduto.

Pertanto, sul valore del diritto ceduto, andrà recuperata la differenza tra la tassazione agevolata e la tassazione ordinaria, oltre alle sanzioni ed agli interessi.

L’Agenzia delle Entrate ha precisato che la base imponibile sulla quale calcolare le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, al fine di recuperare la differenza dovuta, dovrà essere rapportata al valore dell’usufrutto a tempo determinato, calcolato sulla base di quanto disposto nel Testo Unico dell’imposta di Registro. Sul valore dell’annualità calcolata si dovranno applicare i coefficienti per la determinazione dei diritti di usufrutto indicati nel prospetto dei coefficienti allegato al Testo Unico dell’imposta di Registro, con riferimento alla data di acquisto.

Il valore del diritto parziale trasferito verrà preso in considerazione per il calcolo delle somme dovute a seguito della decadenza parziale dalle agevolazioni “prima casa”.

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