Estensione del termine per rivendere la “prima casa”: cosa cambia con la Legge di Bilancio 2025
Con la Legge di Bilancio 2025 si introduce una modifica significativa alla disciplina delle agevolazioni nel caso di rivendita della “prima casa”: il termine entro cui è possibile vendere l’immobile precedentemente acquistato con agevolazioni fiscali, in caso di nuovo acquisto agevolato, passa da uno a due anni. Questo cambiamento non si applica esclusivamente ai contratti di compravendita stipulati dal 1° gennaio 2025 in poi, ma coinvolge anche gli atti perfezionati nel 2024, a condizione che al 31 dicembre di quell’anno non sia ancora decorso il termine annuale previsto dalla normativa previgente.
Cosa dice l’Agenzia delle Entrate per rivendere la prima casa con tempo raddoppiato
Questo importante chiarimento è fornito dall’Agenzia delle Entrate con la risposta n. 127 del 5 maggio 2025 a un interpello proposto da un contribuente. La risposta si basa sull’interpretazione estensiva della nuova normativa contenuta nell’articolo 1, comma 116, della legge n. 207/2024, che modifica il comma 4-bis della Nota II-bis dell’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al Testo unico dell’imposta di registro (Dpr n. 131/1986).
Le condizioni per accedere all’agevolazione “prima casa”
L’agevolazione per la rivendita della “prima casa” consente l’applicazione dell’aliquota ridotta del 2% sull’imposta di registro, a condizione che:
- l’immobile si trovi nel comune di residenza dell’acquirente o che la residenza vi venga trasferita entro 18 mesi;
- l’acquirente non possieda altri immobili ad uso abitativo nello stesso comune;
- non sia titolare, neppure in quota, di altri immobili acquistati con agevolazioni “prima casa” su tutto il territorio nazionale.
Se, però, l’acquirente possiede già un immobile acquistato con le agevolazioni e intende beneficiarne per un nuovo acquisto, può farlo a condizione che venda il primo immobile entro un determinato termine: ed è proprio questo termine che la nuova norma ha esteso da uno a due anni.
Cosa prevede ora la norma nella rivendita della prima casa
Con la modifica introdotta dalla manovra finanziaria, l’aliquota ridotta può essere applicata anche quando non è rispettata la condizione di non possesso di altro immobile acquistato con i benefici “prima casa”, purché quello precedentemente acquistato venga ceduto entro due anni dall’atto di compravendita del nuovo immobile.
Un esempio pratico: il caso del contribuente
Un contribuente aveva acquistato una nuova abitazione con le agevolazioni “prima casa” il 25 gennaio 2024, ma al momento della stipula era ancora in possesso di un precedente immobile acquistato con lo stesso beneficio. In base alla normativa allora vigente, avrebbe dovuto venderlo entro un anno, ovvero entro il 25 gennaio 2025. Tuttavia, con l’entrata in vigore della Legge di Bilancio 2025, il termine per la vendita si è allungato a due anni. Dato che al 1° gennaio 2025 il vecchio termine di un anno non era ancora scaduto. Il contribuente beneficia della nuova scadenza e avrà tempo fino al 25 gennaio 2026 per vendere il primo immobile senza perdere le agevolazioni usufruite sul nuovo.
Chi può beneficiare dell’estensione per rivendere la prima casa
Non è quindi necessario che l’atto di acquisto sia stato stipulato a partire dal 1° gennaio 2025 per rientrare nella nuova disciplina. Anche chi ha acquistato nel 2024 può usufruirne, a patto che al 31 dicembre 2024 non sia ancora trascorso il precedente limite annuale. Questa interpretazione, confermata anche durante l’8° Forum dei Commercialisti del 27 gennaio 2025. Garantisce maggiore flessibilità ai contribuenti e riduce il rischio di perdere l’agevolazione per circostanze temporali non sempre prevedibili.