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29 Maggio 2015

Rideterminazione del valore di acquisto dei terreni: i chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate

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L’Agenzia delle Entrate, nella Risoluzione n. 53 del 27 maggio 2015, ha fornito alcune importanti indicazioni in materia di rideterminazione del valore di acquisto di terreni.

In primo luogo, l’Agenzia delle Entrate, alla luce del recente orientamento della Corte di Cassazione, ha affermato che devono essere considerate come superate le indicazioni di prassi fornite in precedenza riguardo alla circostanza che la perizia giurata, che permette di determinare il valore assunto come valore iniziale del bene rivalutato (invece del costo o del valore di acquisto), possa essere asseverata successivamente alla stipulazione della compravendita.

L’orientamento iniziale era quello secondo il quale il valore non potesse essere utilizzato prima della redazione e del giuramento della perizia. Ora, l’Agenzia delle Entrate ha riconosciuto che la perizia giurata può essere asseverata in data successiva al rogito, senza che questo comporti la decadenza dalle agevolazioni.

L’Agenzia delle Entrate ha, inoltre, ricordato che il valore rideterminato costituisce il valore minimo di riferimento sia per il calcolo della plusvalenza rilevante ai fini delle imposte dirette, sia per il calcolo delle imposte indirette dovute in occasione del trasferimento del terreno.

Nella Risoluzione, è stato, però, evidenziato che, nel caso in cui nell’atto di trasferimento il venditore abbia indicato un valore inferiore a quello rivalutato, risultante dalla perizia giurata di stima, si devono applicare le regole ordinarie di determinazione delle plusvalenze, senza tenere conto del valore rideterminato.

Secondo la prassi adottata dall’Agenzia delle Entrate, infatti, soltanto attraverso una nuova rideterminazione del valore del terreno, effettuata con una nuova apposita perizia, sarà possibile un discostamento dal valore oggetto della perizia iniziale.

L’Agenzia delle Entrate ha, però, anche precisato che lo scostamento del valore indicato nell’atto di trasferimento rispetto a quello originariamente periziato non rileva se poco significativo e tale da doversi ricondurre ad un mero errore, e non alla volontà di conseguire un indebito vantaggio, mediante una notevole sottrazione a tassazione di base imponibile, ai fini delle imposte indirette.

Analoghe considerazioni possono essere espresse qualora il contribuente abbia indicato in atto un valore anche notevolmente inferiore rispetto a quello oggetto della perizia, ma abbia comunque fatto menzione nel medesimo atto dell’avvenuta rideterminazione del valore del terreno.

In tutti questi casi, l’Agenzia delle Entrate ha concluso che, per il calcolo della plusvalenza ai fini delle imposte dirette, potrà farsi riferimento al valore rideterminato e tale valore costituirà, altresì, il valore minimo di riferimento ai fini della determinazione dell’imposta di registro e delle imposte ipotecarie e catastali.   

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