La previsione della riduzione del canone di locazione a causa dell’emergenza Coronavirus può coesistere con il regime della cedolare secca?
Il quesito è stato posto dal proprietario di un immobile che intende sottoscrivere un contratto di locazione in relazione a tale unità immobiliare. Il conduttore ha richiesto la riduzione del canone di locazione del 10 % prevista dal nuovo accordo territoriale sulle locazioni abitative sottoscritto dalle associazioni di categoria dei proprietari e degli inquilini per fronteggiare le conseguenze negative dell’emergenza sanitaria Coronavirus.
L’istante ha posto dei dubbi riguardo alla compatibilità di tale riduzione del canone di locazione con il mantenimento dei benefici del regime della “cedolare secca”.
Nella Risposta n. 165 del 9 marzo 2021, l’Agenzia delle Entrate ha evidenziato che l’accordo territoriale sulle locazioni abitative applicabile nel Comune nel quale è situato l’immobile oggetto del contratto di locazione stipulato dall’istante prevede, all’articolo 21, delle misure dirette a fronteggiare l’emergenza sanitaria da Coronavirus.
L’accordo prevede che, per i contratti stipulati nel periodo di vigenza dell’accordo e per un periodo di sei mesi dalla sottoscrizione dello stesso, verrà operata una riduzione del valore massimo delle rispettive fasce di oscillazione nella misura del 10 %. E’ previsto, altresì, che tale riduzione perda automaticamente efficacia dopo sei mesi dall’entrata in vigore dell’accordo, salvo proroga.
Si tratta, pertanto, di una clausola contrattuale che ha il carattere della temporaneità e della obbligatorietà. La clausola in questione è applicata automaticamente nel contratto di locazione, a prescindere da qualsivoglia volontà e/o facoltà espressa dalle parti contrattuali. Nel momento in cui sussistono le condizioni previste all’articolo 21 dell’accordo, la clausola di riduzione del canone viene inserita obbligatoriamente nel contratto. Altrimenti, il contratto può considerarsi non conforme a quanto disposto nell’accordo territoriale.
Inoltre, l’Agenzia delle Entrate ha affermato che, considerata la particolare situazione emergenziale, che giustifica l’inserimento automatico e temporaneo della clausola in questione nei contratti di locazione, deve ritenersi che il regime agevolato della cedolare secca non sia impedito dall’efficacia della clausola medesima.
Tale conclusione prescinde dalla circostanza che la clausola di riduzione del canone di locazione sia inserita direttamente nel contratto o sia prevista in un’autonoma scrittura privata da sottoscrivere e registrare contestualmente al contratto di locazione.