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24 Giugno 2022
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Comunione gratuita di terreni tra colottizzanti: quale trattamento ai fini delle imposte indirette e dirette?

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Chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate riguardo alla tassazione da applicare, ai fini delle imposte indirette e dirette, ad un atto di costituzione di una comunione di terreni.

In particolare, i chiarimenti sono stati forniti in risposta a quesiti posti dal proprietario di più terreni appartenenti ad un’area produttiva divisa tra sette proprietà. Fino al 2020, l’area produttiva era molto più ampia. L’eccessiva ampiezza della zona ha bloccato per anni ogni iniziativa, data la presenza continua di proprietari dissenzienti. Alcune ditte, tra le quali l’istante, riunite in un consorzio, hanno proposto al Comune di variare il Piano Regolatore Generale per consentire la costituzione di una porzione autonoma nella zona in questione. La proposta è stata accolta.

I proprietari della zona ridotta hanno intenzione ora di procedere all’urbanizzazione ed all’edificazione dell’area e vorrebbero rafforzare il vincolo consortile. In particolare, i consorziati vorrebbero procedere alla creazione di un lotto comune unico, trasformando la proprietà esclusiva dei terreni nella titolarità di quote indivise di una proprietà comune, nel pieno rispetto del rapporto di proporzionalità e dei criteri di equità, senza pagamento di conguagli in denaro.

Ma quali sarebbero le conseguenze fiscali di tale operazione di messa in comunione?

L’Agenzia delle Entrate, nella Risposta n. 326 dell’8 giugno 2022, ha, in primo luogo, affermato che occorre verificare se l’operazione in questione rientra nel campo di applicazione dell’Iva. A tal proposito, l’Agenzia delle Entrate ha indicato come applicabili i principi già espressi in una Risoluzione del 2019 secondo i quali il negozio di “ridistribuzione”, con funzione di mera ripartizione/ridistribuzione e senza la funzione tipica di scambio negoziale, non rientra nell’ambito di applicazione dell’Iva.

Secondo quanto precisato nella stessa Risoluzione del 2019, l’esclusione dall’ambito di applicazione dell’Iva non opera quando sia previsto l’obbligo di versamento di conguagli in denaro ed uno dei lottizzanti, in danno dei quali è posta in essere l’operazione di ridistribuzione, sia un soggetto passivo Iva che pone in essere la cessione nell’esercizio di attività d’impresa. In questa ipotesi, l’operazione sarà soggetta ad Iva, con applicazione dell’aliquota ordinaria.

Riguardo all’imposta di registro, l’istante sostiene che possa essere applicato il regime agevolato previsto dalla Legge n. 10 del 28 gennaio 1977, come modificata nel 2017, secondo il quale l’imposta di registro viene applicata in misura fissa e si applica l’esenzione dalle imposte ipotecaria e catastale. Si tratta di un regime agevolato che trova applicazione ai provvedimenti, alle convenzioni ed agli atti d’obbligo indicati nella Legge n. 10 del 1977, ma anche agli atti preordinati alla trasformazione del territorio recepiti in accordi o convenzioni tra privati ed enti pubblici. Allo stesso modo, sono agevolabili anche gli atti posti in essere in attuazione delle suddette convenzioni o atti unilaterali d’obbligo. Gli atti esecutivi devono esprimere la capacità di realizzare direttamente ed immediatamente la funzione di trasformazione del territorio.

L’Agenzia delle Entrate ha richiamato dei chiarimenti forniti in precedenza secondo i quali il regime agevolato in questione non può essere esteso ad atti che, pur essendo preordinati alla trasformazione del territorio, non hanno ad oggetto interventi edilizi riconducibili agli interventi previsti dalla Legge n. 10 del 1977 . Tra questi ultimi rientrano, invece, gli atti che hanno ad oggetto la redistribuzione di aree tra colottizzanti volti ad eliminare gli effetti distorsivi derivanti dalle convenzioni di lottizzazione, senza che vi siano intenti speculativi.

Secondo quanto precisato nella Risoluzione già richiamata del 2019, gli atti di ridistribuzione, se posti in essere da coloro che hanno assunto gli obblighi connessi all’attuazione di una convenzione di lottizzazione, possono beneficiare del regime agevolato in questione. Lo scopo è quello di riequilibrare la capacità edificatoria dei singoli lottizzanti eliminando gli effetti distorsivi derivanti dalla convenzione di lottizzazione.

Con riferimento al caso descritto nell’istanza di interpello, l’Agenzia delle Entrate ha ritenuto di poter assimilare ai suddetti atti di ridistribuzione di aree tra colottizzanti volti ad eliminare gli effetti distorsivi derivanti da una convenzione di lottizzazione, l’atto costitutivo della comunione volontaria che l’istante intende porre in essere, se funzionalmente connesso alla convenzione urbanistica stipulata dai colottizzanti con il Comune. Viene, infatti, svolta la stessa funzione ripartitoria / distributiva. L’atto costitutivo della comunione descritto nell’istanza di interpello, pertanto, rientrerà nell’ambito di applicazione del regime agevolato, ossia potrà beneficiare dell’imposta di registro in misura fissa e dell’esenzione dall’imposta ipotecaria e catastale.

Inoltre, l’Agenzia delle Entrate ha rilevato che l’atto costitutivo della comunione non ha effetti traslativi, né di permuta, in quanto implica piuttosto una sorta di surroga dei diritti già vantati da ciascun compartecipe sulla superficie di precedente rispettiva competenza con una quota di comproprietà su ciascun lotto interessato dall’operazione.

Pertanto, non trovano applicazione l’articolo 67, comma 1, lettera b) e l’articolo 68 del Testo Unico delle Imposte sui Redditi. Ricordiamo che l’articolo 67, comma 1, lettera b) del TUIR prevede che sono redditi diversi, se non costituiscono redditi di capitale o se non sono conseguiti nell’esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali o da società in nome collettivo ed in accomandita semplice, né in relazione alla qualità di lavoratore dipendente, le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni (esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari) e, in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione. L’articolo 68 del TUIR stabilisce che le plusvalenze in questione sono costituite dalla differenza tra i corrispettivi percepiti ed il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo. Il costo dei terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria è costituito dal prezzo di acquisto aumentato di ogni altro costo inerente.

La conclusione espressa dall’Agenzia delle Entrate è che l’atto di costituzione della comunione descritto nell’istanza di interpello non deve ritenersi idoneo a determinare l’emersione di plusvalenze immobiliari tassabili in base a tali disposizioni del Testo Unico delle Imposte sui Redditi.

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