casa 8

Benefici prima casa: attenzione al possesso di un altro immobile nel Comune di residenza

0 Flares 0 Flares ×

L’Agenzia delle Entrate ha fornito nuovi chiarimenti in materia di agevolazioni “prima casa”.

In primo luogo, lo ha fatto tramite la Risposta n. 377 del 10 settembre 2019. Il quesito le è stato posto da un notaio riguardo ad un immobile che due coniugi intendono acquistare da una società costruttrice. I coniugi sono già proprietari di un’abitazione situata nel medesimo Comune nel quale si trova l’immobile che desiderano comprare. Vorrebbero effettuare il nuovo acquisto beneficiando dell’aliquota Iva agevolata del 4 % prevista attualmente per l’acquisto della prima casa, con la precisazione che vogliono assumere l’impegno ad alienare a titolo oneroso o gratuito l’altro immobile entro un anno dalla stipula del contratto di acquisto della nuova abitazione.

Il precedente immobile non era stato acquistato con le agevolazioni “prima casa”, in quanto la normativa non prevedeva ancora la possibilità di applicare un’aliquota Iva differente per l’acquisto della prima casa.

L’Agenzia delle Entrate ha evidenziato che l’attuale normativa in materia prevede che si possa derogare temporaneamente, e, più precisamente, per un anno dall’acquisto della nuova abitazione, alla condizione richiesta per l’applicazione dei benefici “prima casa”, ossia l’assenza della prepossidenza di un altro immobile nello stesso Comune di residenza.

Lo scopo di tale regola è quello di agevolare il contribuente nella sostituzione dell’abitazione pre-posseduta, concedendo il periodo di tempo di un anno per alienare l’immobile che si intende sostituire. Entro un anno dall’acquisto della nuova casa, il contribuente deve comunque possedere nel Comune di residenza un solo immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa”.

L’Agenzia delle Entrate ha riconosciuto che la condizione richiesta dalla normativa deve ritenersi soddisfatta anche nel caso prospettato dall’istante, nel quale l’immobile acquistato in precedenza dai coniugi, nel Comune di residenza nel quale si trova anche il nuovo immobile che intendono acquistare, non ha goduto delle agevolazioni fiscali previste per l’acquisto della “prima casa”, in quanto introdotte successivamente alla data dell’acquisto.

Qualora l’immobile pre-acquistato sia l’unico appartamento posseduto dai coniugi nel Comune di residenza, i coniugi non siano titolari di altri immobili su tutto il territorio nazionale acquistati con le agevolazioni “prima casa” e siano rispettate le altre condizioni richieste dalla normativa in materia, i coniugi potranno beneficiare immediatamente all’aliquota Iva agevolata prevista per l’acquisto della “prima casa”, rimanendo comunque vincolati all’obbligo di procedere all’alienazione dell’immobile pre-posseduto nel Comune di residenza entro un anno dal nuovo acquisto.

Ulteriori chiarimenti sono stati forniti in materia nella Risposta n. 378 del 10 settembre 2019. Il caso rappresentato all’Agenzia delle Entrate riguarda un contribuente che ha venduto nel 2018 un’abitazione di sua proprietà esclusiva acquistata beneficiando delle agevolazioni “prima casa”. L’istante è proprietario nello stesso Comune di un altro immobile acquistato nel 2011 senza fruire di tali agevolazioni fiscali. Questo secondo immobile è concesso in locazione.

L’istante ha richiesto se sia possibile acquistare nello stesso Comune un altro immobile beneficiando nuovamente delle agevolazioni “prima casa”.

L’Agenzia delle Entrate ha ricordato che la normativa in materia prevede che la fruizione dei benefici “prima casa” sia esclusa in tutti i casi in cui chi intende acquistare risulti già in possesso nel Comune di residenza, o nell’intero territorio nazionale se acquistato con le agevolazioni “prima casa”, di un immobile ad uso abitativo.

Non vi sono dei riferimenti specifici al concreto utilizzo che possa essere fatto sia degli immobili posseduti in precedenza, sia dell’immobile che si intende acquistare. Gli immobili posseduti in precedenza devono essere comunque delle “case di abitazione” e, quindi, deve trattarsi di immobili che, in base a criteri oggettivi, risultino astrattamente idonei al soddisfacimento delle esigenze abitative.

L’Agenzia delle Entrate ha precisato che non può ritenersi che tali immobili siano inidonei al soddisfacimento delle esigenze abitative qualora vi sia una indisponibilità giuridica di carattere temporaneo e dipendente dalla volontà del proprietario, come nel caso di un contratto di locazione.

Pertanto, l’Agenzia delle Entrate ha concluso che l’istante non possa beneficiare delle agevolazioni “prima casa” in quanto deve riconoscersi che lo stesso ha la proprietà di un altro immobile nel Comune di residenza e non può, quindi, dichiarare all’eventuale atto di acquisto della nuova abitazione di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune nel quale è situato l’immobile da acquistare (condizione richiesta dalla normativa in materia). Non rileva la circostanza che l’immobile già posseduto sia al momento locato.