La trascrizione nei registri immobiliari di un provvedimento di esproprio può essere effettuata solo a favore del Demanio dello Stato, unico soggetto che acquista la proprietà dell’immobile espropriato. L’ente incaricato della gestione o manutenzione del bene, pur esercitando diritti derivanti da concessione, non può ottenere la trascrizione di tali diritti nei registri immobiliari.
Questa è la conclusione fornita dall’Agenzia delle Entrate con la risoluzione n. 65 del 10 novembre 2025.
Il caso sottoposto all’Agenzia sull’atto di esproprio
Una società concessionaria, responsabile della gestione e manutenzione della rete stradale statale e incaricata degli espropri in virtù di una specifica convenzione, ha chiesto chiarimenti sulla possibilità di trascrivere l’atto di esproprio anche a proprio favore.
L’obiettivo era quello di vedere riconosciuto nei registri immobiliari il diritto collegato alla concessione, pur non essendo proprietaria del bene.
La Conservatoria dei registri immobiliari aveva però rilevato che il cosiddetto “uso del concessionario” non costituisce un diritto reale e, pertanto, non è trascrivibile, suggerendo invece l’utilizzo delle annotazioni catastali.
Normativa di riferimento: cosa prevede il Testo unico sugli espropri
L’Agenzia ricorda che il Dpr 327/2001 (Testo unico sulle espropriazioni) individua gli enti competenti all’emanazione degli atti espropriativi:
- amministrazioni statali,
- Regioni,
- Province,
- Comuni,
- altri enti pubblici.
Le norme attribuiscono al beneficiario dell’esproprio il compito di curare la trascrizione, ma non specificano a quale soggetto debba risultare intestata la proprietà nel registro immobiliare. In assenza di una diversa previsione, il soggetto titolare dell’immobile espropriato può essere solo il Demanio dello Stato, reale destinatario della proprietà.
Perché la trascrizione non può essere effettuata a favore del concessionario
Secondo l’articolo 23 del Testo unico sugli espropri, la trascrizione a favore del concessionario non è prevista, né necessaria. Inoltre:
- la trascrizione immobiliare riguarda esclusivamente diritti reali, opponibili ai terzi secondo il principio della priorità (art. 2644 c.c.);
- il diritto del concessionario è invece un diritto personale di godimento, non idoneo alla trascrizione.
Per questo motivo l’Agenzia ritiene che non sia legittimo trascrivere un provvedimento di esproprio anche a favore dell’ente concessionario/gestore.
Catasto e pubblicità immobiliare: due sistemi complementari ma distinti
L’Agenzia sottolinea la distinzione tra:
1. Pubblicità immobiliare
Ha la funzione di rendere opponibili ai terzi gli atti relativi ai diritti reali sugli immobili, tutelando la certezza delle situazioni giuridiche.
2. Catasto
Ha finalità essenzialmente fiscali e inventariali, volta a rappresentare lo stato dei beni e a mantenere aggiornate le informazioni relative alle intestazioni.
Proprio per la diversa natura dei due sistemi, i diritti del concessionario non trovano spazio nella trascrizione, ma possono essere registrati nel Catasto.
Come può il concessionario ottenere il riconoscimento del proprio ruolo
Sulla base dell’atto di concessione tra lo Stato e l’ente gestore/concessionario – soggetto che peraltro svolge anche le procedure espropriative – è possibile:
✔ Richiedere l’annotazione catastale
L’ente concessionario può far completare l’intestazione catastale affinché emerga il proprio “uso” o ruolo funzionale rispetto all’immobile espropriato.
Questa annotazione permette di rendere evidente, ai soli fini fiscali e inventariali, il rapporto tra l’immobile e il soggetto che ne esercita la gestione.
Atto d’esproprio e demanio
La trascrizione dell’atto di esproprio nei registri immobiliari può essere effettuata solo a favore del Demanio, unico titolare della proprietà.
Il concessionario, pur svolgendo funzioni operative e gestionali, non può essere indicato come avente diritto nei registri immobiliari, ma può vedere riconosciuto il proprio ruolo attraverso specifiche annotazioni catastali.