L’Agenzia delle Entrate ha fornito alcuni chiarimenti riguardo all’applicazione delle agevolazioni “prima casa” ad acquisti di immobili con caratteristiche particolari.
Nella Risposta n. 357 del 30 agosto 2019, si è occupata di un quesito relativo all’acquisto di un immobile collabente che rientra nella categoria catastale F/2. Si tratta, in particolare, di quattro trulli diroccati con annesso pollaio e deposito. L’istante intende procedere alla ristrutturazione di tale immobile entro diciotto mesi dall’acquisto al fine di adibirlo ad abitazione principale.
L’Agenzia delle Entrate ha precisato in proposito che le agevolazioni fiscali previste per l’acquisto della prima casa sono destinate a fabbricati a destinazione abitativa. Tali fabbricati possono anche trovarsi in fase di costruzione all’atto dell’acquisto.
Ora, i fabbricati che rientrano nella categoria catastale F/2 sono totalmente o parzialmente inagibili e sono caratterizzati da un notevole livello di degrado che ne determina l’incapacità di produrre in via ordinaria un reddito proprio. Non possono essere iscritti in altre categorie catastali.
L’Agenzia delle Entrate ha anche precisato che le categorie catastali F/3 e F/4 sono destinate ai fabbricati in corso di costruzione o in corso di definizione e sono necessariamente provvisorie.
Le agevolazioni “prima casa” sono applicabili senza dubbio ai fabbricati in corso di costruzione che rientrano nella categoria F/3 concepiti strutturalmente per uso abitativo. Tali agevolazioni fiscali possono essere applicate anche in caso di acquisti di immobili che, al momento dell’acquisto sono assoggettati ad uso diverso da quello abitativo, ma che sono destinati a divenire l’abitazione dell’acquirente.
Quello che rileva è che si tratti di immobili astrattamente idonei al soddisfacimento di esigenze abitative.
Nell’ipotesi descritta nel quesito, invece, vi è un’inidoneità assoluta ed oggettiva all’utilizzo dell’immobile come abitazione. L’immobile acquistato, inoltre, non può essere equiparato ad un fabbricato in corso di costruzione.
In proposito, l’Agenzia delle Entrate ha anche richiamato la giurisprudenza della Corte di Cassazione secondo la quale gli immobili censiti nella categoria catastale F/2 non rientrano nella definizione di fabbricato.
Altra questione affrontata dall’Agenzia delle Entrate (Risposta n. 362 del 30 agosto 2019) riguarda un locale ad uso magazzino che gli acquirenti intendono destinare a pertinenza dell’appartamento di loro proprietà acquistato con le agevolazioni “prima casa”.
L’immobile da acquistare, in particolare, è classificato nella categoria catastale C/2.
Le agevolazioni “prima casa” riguardano effettivamente anche le pertinenze degli immobili. Sono ricomprese tra le pertinenze, limitatamente ad una per ciascuna categoria, le unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7 che siano destinate a servizio della casa di abitazione che è stata acquistata con l’applicazione delle agevolazioni “prima casa”.
Pertanto, l’Agenzia delle Entrate ha confermato che gli acquirenti dell’immobile oggetto del quesito possono fruire delle agevolazioni fiscali previste per l’acquisto della prima casa. Il magazzino acquistato, secondo quanto precisato ulteriormente, deve effettivamente e sostanzialmente essere destinato ad essere qualificato come pertinenza dell’abitazione principale. Questo vuol dire che deve essere destinato in modo durevole a servizio dell’abitazione principale.