Con la Circolare n. 12 dell’11 marzo 2011, l’Agenzia delle Entrate ha fornito alcuni chiarimenti riguardo alle modifiche introdotte dalla Legge di stabilità 2011 in materia di leasing immobiliare.
L’Agenzia ha, in primo luogo, evidenziato come il fine delle modifiche normative debba essere individuato nella garanzia di una sostanziale equivalenza tributaria tra l’acquisto diretto del bene immobile e l’acquisto realizzato tramite la conclusione di contratti di leasing immobiliare.
Nella Circolare in questione, tra le modifiche introdotte dalla nuova normativa, viene ricordata l’eliminazione dell’obbligo di registrazione in termine fisso dei contratti di locazione finanziaria immobiliare non formati per atto pubblico o per scrittura privata autenticata. Per questi contratti, infatti, l’obbligo di registrazione sorge solo al momento dell’uso del bene. Se, invece, il contratto è formato nella forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata deve essere assoggettato a tassazione in misura fissa secondo le regole ordinarie. Queste regole trovano applicazione in quanto i contratti di locazione finanziaria immobiliare sono stati ricondotti, ai fini dell’imposta di registro, nell’ambito della disciplina dei contratti di natura finanziaria (e non più dei contratti di locazione).
Inoltre, è stato modificato il regime applicabile ai trasferimenti di immobili strumentali relativi a contratti di locazione finanziaria. Con l’entrata in vigore delle nuove disposizioni della Legge di stabilità, il regime di riduzione alla metà delle aliquote delle imposte ipotecaria e catastale si applica solo con riferimento alle cessioni di immobili strumentali di cui siano parte i fondi immobiliari chiusi. In tutti gli altri casi (cessioni di beni immobili strumentali di cui siano parte società di leasing), invece, l’acquisto dell’immobile strumentale da parte della società di leasing è soggetto alle imposte ipotecaria e catastale nelle misure ordinarie del 3 % e dell’1 %, se la cessione rientra nel campo di applicazione dell’Iva (o del 2 % e dell’1 % se la cessione non rientra nel campo di applicazione dell’Iva).
Questa regola vale anche con riferimento alle cessioni di fabbricati abitativi in favore delle società di leasing.
Nel caso di esercizio da parte dell’utilizzatore dell’opzione di acquisto dell’immobile oggetto del leasing, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute, invece, in misura fissa.
Il comma 16 dell’articolo 1 della Legge n. 220 del 2010 ha, inoltre, introdotto un’imposta sostitutiva delle imposte ipotecaria e catastale che le parti dei contratti di leasing immobiliare in corso di esecuzione alla data del 1° gennaio 2011 devono versare entro il 31 marzo 2011. Le modalità da seguire per il versamento in questione sono state già definite da un Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate del 14 gennaio 2011 (newsletter Misterfisco del 24 gennaio 2011).
Ancora, è stato precisato che anche l’utilizzatore dell’immobile concesso in locazione finanziaria è solidalmente obbligato al pagamento delle imposte di registro, ipotecaria e catastale dovute per l’acquisto da parte della società di leasing dell’immobile medesimo.
Per i contratti di locazione finanziaria in corso al 1° gennaio 2011 non è più dovuta l’imposta di registro in misura proporzionale. Qualora i contribuenti abbiano già provveduto a versarla, l’ammontare versato potrà essere dedotto in sede di determinazione dell’imposta sostitutiva.
Riguardo alla nuova imposta sostitutiva, i soggetti tenuti a versarla sono le parti contraenti del contratto di leasing, ossia la società di leasing e l’utilizzatore dell’immobile. Tra le parti sussiste un vincolo di solidarietà obbligatoria.
Qualora l’imposta sia versata dalla società di leasing in virtù di uno specifico mandato dell’utilizzatore, l’importo verrà riaddebitato all’utilizzatore e tale importo, precisa l’Agenzia, non verrà assoggettato ad Iva (in quanto costituisce il rimborso di una anticipazione effettuata in nome e per conto dell’utilizzatore). Se, invece, l’imposta viene versata dalla società di leasing senza che vi sia un mandato in tal senso, la somma riaddebitata è soggetta ad Iva.
L’imposta sostitutiva riguarda tutti gli immobili oggetto di locazione finanziaria, sia che essi siano degli immobili strumentali, sia che si tratti di immobili ad uso abitativo. Inoltre, la nuova imposta trova applicazione anche in caso di leasing di immobili ancora da costruire o in costruzione. Non si applica, invece, nel caso in cui la società di leasing, alla data del 31 dicembre 2010, non abbia ancora acquisito la proprietà dell’immobile. Mentre l’imposta sostitutiva si applica ai contratti di locazione finanziaria per i quali, alla data del 31 dicembre 2010, sia stato esercitato il diritto di riscatto da parte dell’utilizzatore, ma non sia ancora stato stipulato il relativo contratto di compravendita.
Nella Circolare vengono forniti dei chiarimenti riguardo alle modalità di determinazione dell’imposta sostitutiva, anche mediante alcuni esempi pratici.
Riguardo al versamento, viene, infine, precisato che l’imposta sostitutiva in questione non può essere compensata.
a cura dell’Avv. Raffaella De Vico.
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