Saggi
30 Aprile 2014

La registrazione dei contratti relativi ai beni immobili

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Tutti i contratti di locazione e affitto di beni immobili, tranne quelli che non superano i 30 giorni complessivi annui, devono essere registrati dal conduttore (affittuario) o dal locatore (proprietario del bene) entro 30 giorni dalla data di decorrenza o dalla data di sottoscrizione, se anteriore.

Il contratto di locazione può essere registrato utilizzando una delle tre modalità di seguito indicate:

  • telematicamente, attraverso il portale dell’Agenzia delle Entrate, purché sia stata fatta la preventiva registrazione all’utilizzo dei servizi telematici (Fisconline ed Entratel). Tale modalità, facoltativa per tutti i contribuenti è invece obbligatoria per gli agenti immobiliari e per coloro che possiedono almeno 10 immobili;
  • avvalendosi di un intermediario abilitato (professionista iscritto all’albo, CAF etc);
  • oppure richiedendo la registrazione presso un qualunque Ufficio dell’Agenzia delle Entrate esibendo la seguente documentazione:

– due copie firmate del contratto da registrare (una per l’Ufficio e una per le parti), è possibile anche presentare una terza copia per l’altra parte);

– il modello RLI (Registrazione Locazioni Immobili) (approvato con il Provvedimento dell’Agenzia delle Entrate n. 2970/2014) anch’esso in duplice copia (fino al 31.03.2014 era ancora valido il modello 69 e poteva essere utilizzato in alternativa al modello RLI per la richiesta di registrazione);

– i contrassegni telematici per il versamento dell’imposta di bollo con data di emissione non successiva alla data di stipula del contratto che vanno applicati su ciascuna copia nella misura di 16 euro ogni 4 facciate scritte ed ogni 100 righe;

– la ricevuta di versamento dell’Imposta di Registro eseguita, a partire dal 01.02.2014 anche con il modello F24 Versamenti con Elementi Identificativi ed, a scelta del contribuente, fino al 31.12.2014, anche con il tradizionale modello F23. Ricordiamo, infatti, che quest’ultimo dal 01.01.2015 sparirà definitivamente, ma fino ad allora è un modello alternativo al versamento delle medesime imposte.

 

Se si sceglie, dunque, di versare tramite il modello F24 i codici tributo da utilizzare sono i seguenti:

1500 per la prima registrazione;

1501 per le annualità successive;

1502 per la cessione del contratto;

1503 per la risoluzione;

1504 per la proroga.

 

Se (fino al 31.12.2014) si versa, invece, con il modello F23 i codici tributo da utilizzare sono:

115T per la prima annualità;

112T per le annualità successive;

110T per la cessione del contratto;

114T per la proroga;

113T per la risoluzione.

 

L’importo dovuto a titolo di Imposta di Registro per la prima annualità, varia a seconda della tipologia di immobile locato o affittato, ma non può essere inferiore ad euro 67,00:

 

Per i fabbricati ad uso abitativo (quelli classificati o classificabili nel gruppo catastale A, esclusa la categoria A/10) tale imposta è pari al 2% del canone annuo moltiplicato per il numero di annualità.

Per i fabbricati strumentali per natura (appartenenti ai gruppi catastali B, C, D, E e, per il gruppo A, nella categoria A/10) è pari all’1% del canone annuo, se la locazione è effettuata da soggetti passivi IVA, e 2% negli altri casi.

Per i fondi rustici lo 0,50% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero di annualità e per tutti altri immobili il 2% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero di annualità.

 

Per i contratti di durata pluriennale l’Imposta di Registro per il rinnovo annuale del contratto di locazione, va versata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente a meno che non si scelga di versare l’imposta dovuta per l’intera durata del contratto in unica soluzione al momento della registrazione. In tal caso si ha diritto ad una riduzione pari alla metà del tasso di interesse legale moltiplicato per il numero di annualità.

 

Qualsiasi sia l’opzione prescelta dalle parti, locatore e conduttore rispondono sempre in solido del pagamento dell’intera somma dovuta per la registrazione del contratto.

 

 

Cedolare secca

 

I contribuenti che hanno, invece, optato per il regime sostitutivo della cedolare secca (art 3. del D. Lgs n. 23/2011) non devono versare l’imposta di registro e di bollo, ma l’imposta sostitutiva entro gli stessi termini previsti per il versamento dell’Irpef. La “cedolare secca” è un regime facoltativo al quale possono optare le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo.
L’opzione può essere esercitata relativamente a ciascun immobile e relative pertinenze locate congiuntamente all’abitazione, per gli immobili appartenenti al gruppo catastale A, esclusa la categoria A/10, locati ad uso abitativo, sia nel momento della registrazione del contratto sia negli anni successivi, qualora si tratti di affitti di durata pluriennale. Al pari del diritto di opzione, anche l’eventuale revoca, può essere esercitata in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata, purché avvenga entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità. Il locatore può revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata l’opzione entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro relativa all’annualità di riferimento. La revoca comporta il pagamento dell’imposta di registro dovuta per detta annualità di riferimento e per le successive.

L’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali è pari al 21% del canone di locazione annuo nel caso di contratti a canone libero e pari al 10% nel caso di contratti a canone concordato relativi ad immobili situati nei comuni con carenze di disponibilità abitative (art.1 c. 1 lettere a) e b) del D. l. 551/1988) oppure nei comuni ad alta tensione abitativa. L’aliquota inizialmente al 19% è stata prima ridotta al 15%, per effetto dell’art. 4 del D.l. n. 102/2013, e poi ulteriormente, all’attuale 10% ai sensi dell’art. 9 del Decreto Legge n. 47 del 28 marzo 2014. Il reddito assoggettato a cedolare secca è escluso dal reddito complessivo per cui la scelta è conveniente per coloro che percepiscono anche altri redditi. Accanto a tale vantaggio ricordiamo che la scelta della cedolare secca implica la rinuncia alla facoltà di chiedere, per l’intera durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se previsto dal contratto, per cui in caso di aumento dell’inflazione potrebbe risultare una scelta svantaggiosa.

 

 

Cessioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione e di affitto di beni immobili.

 

Come disciplinato dall’art 17 del Testo Unico del registro, approvato con decreto del presidente della Repubblica n. 131 del 1986, i contratti di locazione possono essere oggetto dei seguenti istituti:

 

  • cessione (da parte del locatore o del conduttore)
  • risoluzione anticipata
  • proroga

 

L’art. 1406 del codice civile dispone che ciascuna parte può sostituire a se un terzo nei rapporti derivanti da un contratto con prestazioni corrispettive, purché l’altra lo consenta. Dunque, si ha cessione del contratto quando una parte (cedente) stipula con un terzo (cessionario) un contratto di cessione con il quale cedente e cessionario si accordano per trasferire a quest’ultimo il contratto.

 

Così come per la registrazione del contratto di locazione ed affitto di bene immobile, anche per i suddetti adempimenti successivi, l’imposta dovuta, attualmente pari ad euro 67,00, deve essere versata dalle parti contraenti entro 30 giorni.

Cessioni, risoluzioni e proroghe, anche se stipulati verbalmente, vanno registrati con il preventivo versamento dell’imposta fissa. Per la registrazione occorre compilare il modello RLI con le medesime modalità già citate per la registrazione, in sostituzione del precedente modello 69. L’onere di provvedere al versamento della tassa compete al locatore (art 8 legge n. 392 del 1978), salvo il rimborso della metà di quanto anticipato, in quanto locatore e conduttore sono obbligati solidalmente al versamento della tassa (art 10 c. 1 lett. a Decreto Presidente della Repubblica n. 131 del 1986).

 

Il modello RLI viene utilizzato dal 03 febbraio 2014 per richiedere la registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili ed eventuali proroghe, cessioni e risoluzioni nonché per l’esercizio dell’opzione o della revoca della cedolare secca.

 

 

Ritardata o omessa registrazione

 

L’omessa o tardiva registrazione del contratto o il mancato o tardivo pagamento dell’imposta dovuta comporta l’applicazione di una sanzione amministrativa.

 

Attraverso l’istituto del “ravvedimento operoso” il contribuente può correggere spontaneamente la violazione commessa versando, oltre all’imposta non pagata ed agli interessi moratori, anche una sanzione per la registrazione pari al 12,5% entro i 30 giorni, al 15% entro l’anno e 40% oltre l’anno, per gli altri adempimenti al 3% entro i 30 giorni, 3,75% entro l’anno e 30% oltre l’anno.

 

In tal caso i codici tributo da utilizzare sono i seguenti:

se si sceglie di utilizzare il modello F24:

 

1505 per le sanzioni da ravvedimento per tardiva prima registrazione;

1507 sanzioni da ravvedimento per tardiva prima registrazione;

1508 interessi da ravvedimento per tardiva prima registrazione;

1509 sanzioni da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti successivi;

1510 per gli interessi da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti successivi.

 

Se, fino al 31.12.2014 si sceglie il modello F23

671T per ogni tipologia di violazione per la sanzione;

731T per gli interessi moratori.

 

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