La compravendita di un terreno qualificato come “zona bianca” dal Certificato di destinazione urbanistica (CDU) è soggetta a IVA ordinaria, in quanto l’area deve essere considerata edificabile, seppur con limitazioni significative.
Questo principio è stato ribadito dall’Agenzia delle Entrate nella risposta a interpello n. 321 del 30 dicembre 2025.
Cosa si intende per “zona bianca” dal punto di vista urbanistico
Le cosiddette zone bianche sono aree prive di una pianificazione urbanistica vigente, tipicamente perché il Comune non ha ancora approvato strumenti urbanistici generali o attuativi.
Tuttavia, l’assenza di una disciplina puntuale non equivale a totale inedificabilità.
Infatti, l’articolo 9 del Testo unico dell’edilizia (DPR n. 380/2001) consente, anche in assenza di strumenti urbanistici, un utilizzo edificatorio minimo, entro precisi limiti di densità e destinazione.
Il caso sottoposto all’Agenzia delle Entrate
Due società avevano venduto all’asta un terreno classificato come zona bianca e hanno chiesto all’Agenzia se tale cessione dovesse:
- essere esclusa dal campo di applicazione IVA, ai sensi dell’articolo 2, comma 3, lettera c) del DPR n. 633/1972, in quanto terreno non edificabile; oppure
- essere assoggettata a IVA, poiché l’area risulta comunque potenzialmente edificabile, sebbene con limiti stringenti.
Perché la cessione non è esclusa da IVA
L’Agenzia delle Entrate ha escluso l’applicazione della norma di esenzione invocata dalle società.
Secondo l’Amministrazione finanziaria, l’articolo 2, comma 3, lettera c) del DPR n. 633/1972 riguarda esclusivamente i terreni totalmente non edificabili, condizione che non ricorre nel caso delle zone bianche.
Il solo fatto che il CDU indichi la dicitura “zona bianca” non elimina ogni possibilità edificatoria e, pertanto, non consente l’esclusione automatica dall’IVA.
L’edificabilità minima prevista dall’articolo 9 del DPR 380/2001
Ai fini della qualificazione fiscale del terreno, l’Agenzia richiama espressamente l’articolo 9 del Testo unico dell’edilizia, che stabilisce, tra l’altro, che:
- sono consentiti interventi di manutenzione, restauro e ristrutturazione su singole unità immobiliari;
- fuori dai centri abitati è ammessa la nuova edificazione entro il limite di 0,03 mc per metro quadrato;
- per gli interventi a destinazione produttiva, la superficie coperta non può superare un decimo dell’area di proprietà.
Questi elementi sono sufficienti, secondo l’Agenzia, a configurare il terreno come edificabile sotto il profilo fiscale.
I richiami alla giurisprudenza
A sostegno della propria interpretazione, l’Agenzia delle Entrate richiama un consolidato orientamento giurisprudenziale, tra cui:
- Consiglio di Stato, sentenza n. 3684/2016
- Corte di cassazione, sentenze n. 21095/2019 e n. 720/2025
- Corte costituzionale, sentenza n. 84/2017
Secondo tali pronunce, l’edificabilità rilevante ai fini tributari non richiede una piena e immediata possibilità di costruzione, ma è sufficiente una potenzialità edificatoria, anche limitata.
IVA ordinaria sulla vendita dei terreni in zona bianca
In conclusione, la vendita del terreno classificato come “zona bianca” deve essere qualificata come cessione di terreno edificabile.
Di conseguenza, l’operazione:
- rientra nel campo di applicazione dell’IVA
- è assoggettata ad aliquota IVA ordinaria
- non beneficia dell’esclusione prevista per i terreni non edificabili
La risposta dell’Agenzia delle Entrate fornisce quindi un chiarimento rilevante per operatori immobiliari, società e professionisti, confermando che la mancanza di pianificazione urbanistica non coincide con l’assenza di edificabilità ai fini fiscali.