Sono valide le deliberazioni assembleari approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.
Se l’assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l’assemblea in seconda convocazione (il caso che si verifica più frequentemente) delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. La deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell’edificio.
Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell’amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore medesimo, nonché le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma.
Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni (art. 1120 c.c.) devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell’edificio.
Le deliberazioni prese dall’assemblea, rispettose delle norme sulla costituzione e sulla deliberazione, sono obbligatorie per tutti i condomini.
Di seguito sono riassunte in tabella le maggioranze richieste relativamente alle delibere più frequenti.
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ARGOMENTO |
CONDOMINI |
MILLESIMI |
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(tra parentesi è indicato il numero dei condomini e dei millesimi necessari in seconda convocazione) |
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| Amministratore: compenso |
1/3 condomini (idem) |
334 (idem) |
| Amministratore: nomina, riconferma e revoca | maggioranza intervenuti (magg. int. e 1/3 cond.) |
500 (idem) |
| Ascensore: superamento delle barriere architettoniche (L. n. 13/89) |
maggioranza intervenuti |
500 (334) |
| Costituzione di diritti reali |
unanimità (idem) |
1000 (idem) |
| Deliberazioni che non richiedono maggioranze espressamente previste dalla legge |
maggioranza intervenuti |
500 (334) |
| Impianto di riscaldamento: rinuncia al servizio |
unanimità (idem) |
1000 (idem) |
| Impianto di riscaldamento: trasformazione per contenimento energetico (L. n. 10/91) |
maggioranza intervenuti |
501 (idem) |
| Innovazioni: gravose o voluttuarie |
unanimità (idem) |
1000 (idem) |
| Innovazioni: pregiudizio alla stabilità e alla sicurezza; alterazione del decoro architettonico; inservibilità all’uso o al godimento di parti comuni |
unanimità (idem) |
1000 (idem) |
| Innovazioni: uso più comodo, miglioramento o maggior rendimento delle cose comuni |
maggioranza condomini(idem) |
667 (idem) |
| Interventi di recupero relativi ad un unico immobile composto da più unità immobiliari (L. n. 179/92) |
maggioranza intervenuti |
500 (idem) |
| Liti attive e passive su materie esorbitanti le attribuzioni dell’amministratore |
maggioranza intervenuti |
500 (idem) |
| Locazioni ultranovennali |
unanimità (idem) |
1000 (idem) |
| Manutenzione ordinaria |
maggioranza intervenuti |
500 (334) |
| Manutenzione straordinaria: riparazioni di notevole entità |
maggioranza intervenuti |
500 (idem) |
| Parcheggi sotterranei o siti al piano terreno: realizzazione (L. n. 122/89) |
maggioranza intervenuti |
500 (idem) |
| Perimento inferiore a 3/4: ricostruzione edificio |
maggioranza intervenuti |
500 (idem) |
| Perimento totale (superiore a 3/4): ricostruzione edificio | unanimità (idem) | 1000 (idem) |
| Portierato: soppressione, istituzione o modificazione del servizio | maggioranza condomini (idem) |
667 (idem) |
| Regolamento: approvazione e modifiche |
maggioranzaintervenuti |
500 (idem) |
| Regolamento contrattuale: modifiche comportanti variazioni nei diritti soggettivi sulle cose comuni o sul potere di disporre dei condomini sulle proprietà esclusive |
unanimità (idem) |
1000 (idem) |
| Rendiconto annuale |
maggioranza intervenuti |
500 (334) |
| Residui attivi: impiego |
maggioranza intervenuti |
500 (334) |
| Scioglimento: divisione in parti con caratteristiche di edifici autonomi (Att. c.c., art. 61) |
maggioranza intervenuti (idem) |
500 (idem) |
| Scioglimento: modifiche allo stato attuale dell’edificio per rendere possibile la divisione in parti autonome (Att. c.c., art. 62, c. 2) |
maggioranza condomini (idem) |
667 (idem) |
| Sopraelevazione: autorizzazione in caso di divieto |
unanimità (idem) |
1000 (idem) |
| Spese: ripartizione |
maggioranza intervenuti |
500 (334) |
| Tabelle millesimali: formazione o modifica |
unanimità (idem) |
1000 (idem) |
| Vendita o cessione di beni |
unanimità (idem) |
1000 (idem) |