L'art. 1576 c.c. prevede, come criterio generale, che il locatore (proprietario) deve eseguire tutte le riparazioni necessarie, ad eccezione di quelle di piccola manutenzione, che sono invece a carico del conduttore (inquilino). Tutte le spese ordinarie sono quindi a carico dell'inquilino, mentre il proprietario è tenuto solo ad intervenire in caso di manutenzione straordinaria.
La L. 392/78 (Disciplina delle locazioni di immobili urbani) prevede più specificamente che sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonchè alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90%, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.
Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate.
Quando si eseguano sull'immobile importanti ed improrogabili opere necessarie per conservare ad esso la sua destinazione o per evitare maggiori danni che ne compromettano l'efficienza in relazione all'uso a cui è adibito, o comunque opere di straordinaria manutenzione di rilevante entità, il locatore può chiedere al conduttore che il canone venga integrato con un aumento non superiore all'interesse legale sul capitale impiegato nelle opere e nei lavori effettuati, dedotte le indennità e i contributi di ogni natura che il locatore abbia percepito o che successivamente venga a percepire per le opere eseguite.
La tabella che segue specifica nel dettaglio la ripartizione tra locatore e conduttore di alcune delle spese più comuni.
TABELLA RIPARTIZONE ONERI ACCESSORI
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AMMINISTRAZIONE
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Tassa occupazione suolo pubblico per passo
carrabile
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CONDUTTORE
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Tassa occupazione suolo pubblico per lavori
condominiali
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LOCATORE
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ASCENSORE
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Manutenzione ordinaria e piccole riparazioni
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CONDUTTORE
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Installazione e manutenzione straordinaria degli
impianti
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LOCATORE
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Adeguamento alle nuove disposizioni di legge
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LOCATORE
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Consumi energia elettrica per forza motrice e illuminazione
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CONDUTTORE
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Ispezioni e collaudi
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CONDUTTORE
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AUTOCLAVE
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Installazione e sostituzione integrale
dell’impianto o di componenti primari (pompa, serbatoio, elemento rotante,
avvolgimento elettrico ecc.)
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LOCATORE
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Manutenzione ordinaria
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CONDUTTORE
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Imposte e tasse di impianto
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LOCATORE
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Forza motrice
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CONDUTTORE
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Ricarico pressione del serbatoio
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CONDUTTORE
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Ispezioni, collaudi e lettura contatori
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CONDUTTORE
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IMPIANTI DI ILLUMINAZIONE, DI VIDEOCITOFONO E SPECIALI
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Installazione e sostituzione dell’impianto comune
di illuminazione
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LOCATORE
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Manutenzione ordinaria dell’impianto comune di
illuminazione
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CONDUTTORE
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Installazione e sostituzione degli impianti di
suoneria e allarme
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LOCATORE
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Manutenzione ordinaria degli impianti di suoneria e
allarme
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CONDUTTORE
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Installazione e sostituzione dei citofoni e
videocitofoni
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LOCATORE
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Manutenzione ordinaria dei citofoni e videocitofoni
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CONDUTTORE
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Installazione e sostituzione di impianti speciali
di allarme, sicurezza e simili
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LOCATORE
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Manutenzione ordinaria di impianti speciali di
allarme, sicurezza e simili
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CONDUTTORE
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IMPIANTI DI RISCALDAMENTO, CONDIZIONAMENTO,
PRODUZIONE ACQUA CALDA, ADDOLCIMENTO ACQUA
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Installazione e sostituzione degli impianti
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LOCATORE
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Adeguamento degli impianti a leggi e regolamenti
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LOCATORE
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Manutenzione ordinaria degli impianti, compreso il
rivestimento refrattario
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CONDUTTORE
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Pulizia annuale degli impianti e dei filtri e messa
a riposo stagionale
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CONDUTTORE
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Lettura dei contatori
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CONDUTTORE
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Acquisto combustibile, consumi di forza motrice, energia elettrica e acqua
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CONDUTTORE
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IMPIANTI SPORTIVI
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Installazione e manutenzione straordinaria
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LOCATORE
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Addetti (bagnini, pulitori, manutentori ordinari
ecc.)
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CONDUTTORE
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Consumo di acqua per pulizia e depurazione;
acquisto di materiale per la manutenzione ordinaria (es.: terra rossa)
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CONDUTTORE
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IMPIANTO ANTINCENDIO
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Installazione e sostituzione dell’impianto
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LOCATORE
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Acquisti degli estintori
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LOCATORE
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Manutenzione ordinaria
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CONDUTTORE
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Ricarica degli estintori, ispezioni e collaudi
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CONDUTTORE
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IMPIANTO TELEVISIVO
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Installazione, sostituzione o potenziamento
dell’impianto televisivo centralizzato
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LOCATORE
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Manutenzione ordinaria dell’impianto televisivo
centralizzato
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CONDUTTORE
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PARTI COMUNI
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Sostituzione di grondaie, sifoni e colonne di
scarico
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LOCATORE
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Manutenzione ordinaria grondaie, sifoni e colonne
di scarico
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CONDUTTORE
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Manutenzione straordinaria di tetti e lastrici
solari
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LOCATORE
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Manutenzione ordinaria dei tetti e dei lastrici
solari
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CONDUTTORE
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Manutenzione straordinaria della rete di fognatura
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LOCATORE
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Manutenzione ordinaria della rete di fognatura,
compresa la disotturazione dei condotti e pozzetti
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CONDUTTORE
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Sostituzione di marmi, corrimano, ringhiere
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LOCATORE
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Manutenzione ordinaria di pareti, corrimano,
ringhiere di scale e locali comuni
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CONDUTTORE
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Consumo di acqua ed energia elettrica per le parti
comuni
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CONDUTTORE
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Installazione e sostituzione di serrature
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LOCATORE
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Manutenzione delle aree verdi, compresa la
riparazione degli attrezzi utilizzati
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CONDUTTORE
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Installazione di attrezzature quali caselle
postali, cartelli segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini,
tappeti, guide e altro materiale di arredo
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LOCATORE
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Manutenzione ordinaria di attrezzature quali
caselle postali, cartelli segnalatori, bidoni, armadietti per contatori,
zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredo
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CONDUTTORE
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PARTI INTERNE ALL’APPARTAMENTO LOCATO
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Sostituzione integrale di pavimenti e rivestimenti
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LOCATORE
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Manutenzione ordinaria di pavimenti e rivestimenti
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CONDUTTORE
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Manutenzione ordinaria di infissi e serrande, degli
impianti di riscaldamento e sanitario
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CONDUTTORE
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Rifacimento di chiavi e serrature
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CONDUTTORE
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Tinteggiatura di pareti
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CONDUTTORE
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Sostituzione di vetri
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CONDUTTORE
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Manutenzione ordinaria di apparecchi e condutture
di elettricità e del cavo e dell’impianto citofonico e videocitofonico
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CONDUTTORE
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Verniciatura di opere in legno e metallo
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CONDUTTORE
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Manutenzione
straordinaria dell’impianto di riscaldamento
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LOCATORE
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PORTIERATO
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Trattamento economico del portiere e del sostituto,
compresi contributi previdenziali e assicurativi, accantonamento
liquidazione, tredicesima, premi, ferie e indennità varie, anche locali, come
da c.c.n.l.
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LOC. 10%, COND. 90%
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Materiale per le pulizie
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CONDUTTORE
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Indennità sostitutiva alloggio portiere prevista
nel c.c.n.l.
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LOC. 10%, COND. 90%
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Manutenzione ordinaria della guardiola
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LOC. 10%, COND. 90%
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Manutenzione straordinaria della guardiola
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LOCATORE
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PULIZIA
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Spese per l’assunzione dell’addetto
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LOCATORE
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Trattamento economico dell’addetto, compresi
contributi previdenziali e assicurativi, accantonamento liquidazione,
tredicesima, premi, ferie e indennità varie, anche locali, come da c.c.n.l.
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CONDUTTORE
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Spese per il conferimento dell’appalto a ditta
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LOCATORE
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Spese per le pulizie appaltate a ditta
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CONDUTTORE
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Materiale per le pulizie
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CONDUTTORE
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Acquisto e sostituzione macchinari per la pulizia
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LOCATORE
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Manutenzione ordinaria dei macchinari per la
pulizia
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CONDUTTORE
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Derattizzazione e disinfestazione dei locali legati
alla raccolta delle immondizie
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CONDUTTORE
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Disinfestazione di bidoni e contenitori di rifiuti
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CONDUTTORE
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Tassa rifiuti o tariffa sostitutiva
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CONDUTTORE
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Acquisto di bidoni, trespoli e contenitori
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LOCATORE
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Sacchi per la preraccolta dei rifiuti
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CONDUTTORE
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Sgombero neve, compresi i materiali d’uso
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CONDUTTORE
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