Nella Risoluzione n. 41 del 23 aprile 2015, l’Agenzia delle Entrate ha fornito alcuni chiarimenti in merito all’applicabilità del regime fiscale agevolato previsto per gli atti di cessione di immobili ricompresi in aree soggette a piani urbanistici particolareggiati.
Ricordiamo che tale regime fiscale agevolato prevede l’applicazione dell’imposta di registro dell’1 % e delle imposte ipotecaria e catastale in misura fissa, purché l’utilizzazione edificatoria dell’area avvenga entro cinque anni dal trasferimento.
In particolare, i dubbi posti all’attenzione dell’Agenzia delle Entrate riguardano la revocabilità del beneficio fiscale in questione, per gli atti di cessione di immobili situati in aree soggette a piani di lottizzazione ad iniziativa privata, in caso di mancata adozione della convenzione di lottizzazione, alla data di stipula dell’atto di trasferimento dell’immobile.
L’Agenzia delle Entrate ha ricordato il proprio precedente orientamento secondo il quale rientravano nell’accezione di piani urbanistici particolareggiati, i piani urbanistici ad iniziativa privata attuativi del piano regolatore generale, purché la relativa convenzione, deliberata dal Comune, fosse firmata da quest’ultimo e dall’attuatore.
Secondo tale orientamento, la convenzione doveva essere stipulata prima che fosse posto in essere il trasferimento.
La Corte di Cassazione, però, ha espresso in alcune pronunce un diverso orientamento. Secondo tale orientamento, la disposizione che prevede l’agevolazione fiscale in questione deve essere intesa nel senso che, affinché venga applicata l’agevolazione medesima, deve essere data rilevanza non al dato formale dell’insistenza dell’immobile in un’area soggetta ad un piano particolareggiato, ma al fatto che l’immobile sia posto in un’area in cui, come in quelle soggette a piano particolareggiato, sia possibile edificare.
E’ sufficiente, quindi, che l’immobile sia situato in un’area soggetta ad uno strumento urbanistico generale qualora quest’ultimo assolva, ai fini dell’edificabilità, alle stesse funzioni di uno strumento urbanistico secondario, pur mancando un piano urbanistico particolareggiato.
Pertanto, la giurisprudenza della Corte di Cassazione si è orientata verso l’applicabilità dell’agevolazione fiscale agli atti di trasferimento di immobili siti in aree soggette a piani di lottizzazione ad iniziativa privata, approvati e deliberati dall’autorità competente, anche in assenza, al momento del trasferimento, dell’atto di stipula della convenzione della lottizzazione.
La conclusione espressa dall’Agenzia delle Entrate, alla luce di tale più recente orientamento della Cassazione, è, quindi, che l’agevolazione fiscale in questione è applicabile agli atti di acquisto di immobili siti in aree soggette a piani di lottizzazione ad iniziativa privata (trattandosi di strumenti urbanistici equiparabili ai piani particolareggiati), indipendentemente dalla circostanza che non sia stata ancora stipulata la convenzione di lottizzazione al momento della cessione dell’immobile.
Devono, pertanto, ritenersi superate le indicazioni fornite in precedenza dall’Agenzia delle Entrate riguardo a tale questione, con tutte le conseguenze che ne derivano in termini di eventuale abbandono della pretesa tributaria nelle controversie in materia.